事務所便り

墨田区の税理士・大西会計事務所事務所便り → 不動産を現金化する場合について

事務所便り

2018年5月

拝啓

陽春の候 貴社におかれましては益々御清祥のこととお慶び申し上げます。日中外を歩けば汗ばむ季節となってまいりました。さて、相続財産には被相続人の住んでいた居住用家屋とその敷地が含まれることが良くあります。相続する人によっては別に生活している場所があって空き家になってしまう、相続人が複数いる場合には公平に分けることが難しいことから悩みの種になることもあるかと思います。今回はそのような不動産を相続し、現金化する場合についてご紹介させていただきます。


代償分割か換価分割か
  • 代償分割1人の相続人が不動産を相続する代わりに、ほかの相続人に相応の現金を渡す方法
  • 換価分割不動産を共有で相続し、売却して現金を分けあう方法
    (不動産の登記名義は便宜上、代表相続人1名とすることも可能)

(取得費加算 相続税のうち売却する不動産に相当する分を不動産の取得費に加算できる特例有り)

相続した不動産を公平に現金化しようとする場合、「代償分割」か「換価分割」を行うことが一般的です。どちらの方法を選択しても相続税額は同じになりますが、相続不動産を売却したときの譲渡所得に差が出ます。一般的に不動産の売却を予定している時は換価分割が有利とされています。換価分割であれば共有で取得した相続人数分の取得費加算を利用することができるため、物件に係る相続税を不動産の取得価額に加えることで譲渡益を減らし、確定申告で支払う税額を少なくすることができます。取得費加算の特例は、亡くなった日から3年10ヵ月以内に売却する場合に適用できる特例となっております。
なお、代償分割、換価分割をする際には、遺産分割協議書にその旨を明記しておかないと贈与税が課されることもありますのでご注意ください。


3,000万円特別控除
  • 3,000万円特別控除被相続人の居住用家屋等を売却した時の譲渡所得から3,000万円を控除可能

平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に被相続人の居住用家屋などを売却したときに、その譲渡所得から3,000万円を控除することができる特例です。適用要件には、被相続人の亡くなった日から3年目の12月31日までに売却すること、売却代金は1億円以下であること、空き家であることなどがあります。(場合によっては空き家を取り壊してから売却する必要があるなど、実際にはもっと細かい要件があります。)

適用できれば税額に大きく影響しますので、相続物件を売却する際には事前にご相談ください

いずれの方法も適用できる期間が決まっております。また、取得費加算の特例と3,000万円特別控除は併用できませんのでご注意ください。気になる点等ございましたら、お気軽にご相談ください。

敬具

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作成者 堀川一輝